中古マンションの選び方情報TOP >> 中古マンションの選び方「土地環境」要素

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中古マンション選びの第一ステップが「土地環境」検討。

中古マンション 中古マンションに限らず、”住宅検討”をするときにまずは「居住地域」の選択から スタートすることになるかと思います。”職場との距離””生活環境(商業・サービス・交通)” といった要素を基に”居住地域”を選んでいくことになるかと思いますが・・その時に 忘れてはいけないのが「土地環境」に関する条件整理なのです。

すべての要素に対して、希望に適した場があれば、其れにこしたことはありませんが・・ 実際には、かならずメリットもあれば、デメリットも存在するのが自然の摂理。 すべての希望要素が満足されるようなことは、ほぼ無いのが普通です。 それゆえに、”住宅選び”を始めてしまう前に・・「土地環境」に対する要望をすべて ピックアップ。さらに土地環境要素を全部洗い出した上で「要望の優先順位付け」と 「メリット・デメリットの把握」をしておくことがとても重要なこととなるのです。

例えば、”自然現象(地震)に対する安全性”を重視するのであれば、どんなに耐久性の高い住宅 ・マンションであっても、”免震機能”が付いているマンションであったとしても、そこの”土地・地盤” が軟弱地盤、地盤崩壊しやすい環境(斜面地etc)などであったらマンションの倒壊は免れることが できたとしても、大きな生活被害(長期断水、居住不可能な状態)がもたらされる可能性が 高くなるのです。自然現象(地震など)に対しては、”建物構造”などよりも”土地環境”要素の ほうがはるかに重要な要素となるのです。ここでは、そんな”土地環境”を検証する上で重視しておきたい 要素及び参考情報などをいくつか記しておきたいと思います。ご参照いただければと思います。


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自然現象「地震」に対する土地環境要素

専門的な知識が無くとも、単純に”地震に対する地盤の強さ”を求めたいということであるならば、 「丘陵地」と呼ばれる土地・地形環境が最もおすすめとなります。ただ、注意が必要なのが「住宅地」 として広域開発されたような土地には、”丘陵地”と位置づけられるような場であっても、 道路の平滑性、建物の建てやすさを求めるがゆえに”窪地””谷地”を埋める(盛土)形で土地造成 された場が存在しています。このような土地では、”地震の揺れ”を増幅させてしまったり、地震に よって、土地そのものが崩壊(緩斜面土砂崩れなど)してしまう可能性もあるのです。

中古マンション選びをする上で、まずは建物周辺地域の「道路状況」を観察してみましょう。 道路の舗装にひび割れが多かったり、道路面の歪み・陥没・隆起が目立つような土地は、概ね ”地震の揺れの影響”を受けやすい土地環境と考えることができます。同様に、マンション周辺を 散策してみて、”古いブロック塀・擁壁”などがあれば、その状況も観察。塀のひび割れ・変形が 目立つようなら、”揺れの影響”が大きな土地環境と判断することができます。


自然現象「津波」に対する土地環境要素

”津波”の影響がある土地かどうかは、各行政機関などで「津波被害想定MAP」などが 存在、参考となります。ただ、実際には行政機関の”被害想定”よりもはるかに被害地域が 拡大する可能性があるものと考えた上で、参照するといいかと思います。海面高さに対する 土地の高さ(海抜)が”30m”以下の土地及び河川周辺の土地の場合には、”津波の可能性” を十分詳細検証しておくことが大切です。

原則、”津波”に対する最大の対策は「津波が来ない土地に住む」ということ。これ以外の 人為的な対策(防潮堤など)は、効果が無いものと考えておく必要があるものです。私見として は、「津波の可能性がある地域でのマンション(終の棲家としての住宅)購入はするべきではない」 と考えます。


「液状化現象」は広範囲でのチェックが必要

東北太平洋沖地震のときにもクローズアップされたのが”液状化現象”です。地盤・土地の 水分保有率・地盤水位高さ及び地盤の質(砂質地盤など)の条件が整っている土地地域では 地震の揺れによって、水が地表面に噴出、地盤沈下や建物倒壊・変形を起こす現象です。 基本的には、”湾岸埋立地””池、沼の埋立地””河川脇周辺の堆積地”などで発生する現象 となります。

こちらも各行政機関で「液状化地域MAP」が示させれている地域もありますので、その資料を 参照するのがもっとも有効な手段となります。液状化MAPによらなくとも”湾岸地域””河川周辺地域” の他、地名に「沼・池」など水地を連想させるものがあれば、液状化の可能性があるものと 考えておくといいのではないでしょうか。

また、”液状化”に関しては、中古マンション立地周辺だけを検証するのでは不十分です。 具体的には、マンション立地を統括している”上下水道施設(浄水場、下水処理場)”の位置(土地) とそこまでの給排水ルートが”液状化”の可能性がある土地かどうかも合わせてチェックする 必要があるのです。”液状化”によってもっとも影響を受けやすいのが、「給水・排水施設」。 給排水施設(配管など)が損傷を受けることで、一ヶ月以上も給水・排水が使用できなくなる ことも多々あるからです。検討対象となっている中古マンションが”液状化”の影響を受けるのか 受けないのかは広域でのチェックが必要不可欠であることを認識しておいていただければと思います。


意識だけでも有しておきたい「火山活動」の影響有無。

日本は火山大国です。日本全国至る所で”火山活動”は存在しているのです。ですから、”火山活動” の影響がまったく無い土地地域というのは皆無。そういう意味では、通常の中古マンション選びを する上では、あまり意識をしてもしかたがない要素ではありますが・・。それでも実際に”火山活動” が発生してから「こんなはずではなかった」と言ったところで後の祭りです。 ”どんな火山活動の影響が可能性として考えられるのか”程度は、認識しておくといいのではないでしょうか。

日本の代表的な活火山として「桜島(鹿児島)」があります。鹿児島の人々は、桜島の噴火活動(火山活動) によって、どんな影響があるのかは・・ある意味四季の変化と同じように体験と共に十二分に理解しています。 噴石の可能性、噴煙の影響、火山灰の影響など。実際、 それらの自然現象に対応する生活の術も有しています。

でも・・。鹿児島と同じような出来事(自然現象)が関東(東京・神奈川など)や関西(大阪・兵庫など) で発生したとなると、おそらくは生活・社会機能が停止となるほどの大惨事(被害)となってしまうので ないでしょうかね。自然現象としては、桜島周辺とまったく同じ程度の内容だったとしても、他の地域・・ 主に大都市圏では、その程度の”火山活動”にも対応できる状況とはなっていないのです。 社会インフラ、生活環境のみならず、住民の心構えも含めて・・。

火山活動の影響としては、「マグマの流出」「噴石の落下」といった大きな被害要因から、「噴煙・粉塵・降灰」 の影響までいくつか種類があります。大都市圏では”降灰”程度でも「給排水施設」「電気」「通信」が活用ではなく なる可能性があります。こちらも一度は”各行政の資料(火山活動)”及び書籍(富士山噴火の書籍 )などを 参考としてみるといいかと思います。


人為的な土地環境要素(騒音、異臭、光害など)は”昼””夜”それぞれチェック。

土地環境要素には、自然現象の他にも”人為的に創出される要素”というものが多々あります。 騒音・異臭・光害・犯罪・電磁波環境などが代表的な要素となりますでしょうか。 多くの人がマンション選びなどで物件及び土地周辺を訪れるときには「日中」の時間帯だと 思います。でも・・それでは、上記に掲げたような人為的な環境要素を見逃してしまう可能性 が高いのです。

日中は、閑静な環境と感じられた場所であったとしても、夜になると、周辺で飲食店が営業 を始めたり、SHOPの灯りが点ったりする中で・・想いも寄らなかった騒音(人がお店に集ったり) や異臭(飲食店の排気の臭いなど)を感じたりすることも多々あるもの。 ”犯罪の発生しやすさ””光害”なども夜間になって始めて気が付く要素だったりするもの なのです。感覚としても、日中だと気にならなかった音などが夜間になると、”気になる音” として感じられるようになることも多々存在していますからね。中古マンションを訪れる時 には異なる時間帯を選んで2.3回は訪れるようにしたいものです。また、周辺のお店など で地域・マンション周辺に関するヒアリングをすることもとっても役立ちますので、実践して みてはいかがでしょうか。


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