中古マンションの選び方情報TOP >> 中古マンションの選び方「建物構造躯体」要素

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中古マンション選びで重視したい「建物構造躯体」状況。

中古マンション 中古マンション選びをする上で、多くの人はついつい”見た目の綺麗さ”を重視して しまいがちですが、正直建物設計に携わる専門家(建築士)としては、「見た目の綺麗さ」 などは住宅選びの対象外要素と考えるべき、「建物構造躯体」状況のみを最重視して チェック検証するべきだと考えています。

マンション住戸内部の”綺麗さ”は印象としてはどうしても大きな要素となりがちですが、 これはあくまでも前居住者の「住戸の使い方」の問題であって、簡単な仕上げのリフォーム をしてしまえば、解決されてしまう要素です。少し余談となるかもしれませんが、中古マンション には「リフォーム済み」の物件と「リフォーム無し(現状のまま)」物件がありますが、 個人的には絶対後者の物件のほうがお得なものになると思っています。通常同じような間取り の物件であれば、”リフォーム済み”のほうが高い価格で販売されていますよね。その価格差 というものも軽く「300万円〜500万円」であることも度々です。この価格差は「リフォーム」を 行った分の価格といえるわけですが、数々の中古マンション物件を見てきましたが、リフォーム 内容と”価格差”が適切(もしくはお得)と思えるようなものにはほとんどお目にかかる ことはできません。

正直・・購入者の多くは言葉は悪いのですが・・。”だまされている”のかもしれませんよ。 大抵、同程度のリフォームであれば、中古マンションを購入後、自分で建築士を間に立てたり (相談しながら)しながら改修内容を決めて、施工業者に依頼・・リフォームをしたほうが 安くなります。”リフォーム済み物件”との価格差内でその状況と同程度以上の内装リフォーム が可能なのです。

さらにいえば、「リフォーム済み住戸」では、”どんなリフォームをされたのか”確認する 術もありません。本当であれば、下地(ボード、下地木材、LGSなど)も交換修繕する必要 がある状況にも関わらず、表面のクロスだけ張り替えて、見た目を美しくしただけという ものも多々あります。クロス張りに使用する”のり”も格安品が使用されることで、 化学物質の影響を受けてしまうということもいまだに存在しています(かなり少なくなっては いますが)。基本的には、本当に必要な要素すべてを改修しているのではなく・・ 見た目が綺麗に見えるようにすることを前提とした改修となっていることが多いのが ”リフォーム物件”であると考えておいた上で住戸のチェック・確認をする必要があるのです。

話しを元に戻しますが・・。中古マンションの確認をする上では「見た目の綺麗さ」は無視。 「建物構造躯体の状況」及び「住宅設備(給水・排水・換気設備)状況」をチェックすることが 大切なのです。ここでは、そんな「建物構造躯体などのチェック」に関する各種情報を ご紹介いたします。


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中古マンションの「構造躯体チェック」は専門家(建築士)への依頼が効果的

一般の人でも”目視”で判断できる要素というものもありますが、基本的には建物構造躯体 の状況判断(問題の有無など)は、”経験則による判断”が大切な要素となります。 ですから、中古マンションといった後々に残る不動産を購入するのであれば、なるべく 専門家(一級建築士)に検査依頼(有料)をした上で”構造躯体状況の把握”をするべき だと考えます。

というのも、先に記したように”リフォーム済み物件”では一般の人が目視で躯体や下地状況 を判断するのは無理なのです。実際には専門家でも、「躯体の状況を直接観察」できない限り 、本当の意味では躯体状況(躯体の劣化状況など)を把握することが出来ないのです。それでも、壁や床の歪・倒れ状況 などを計測機器でチェックすることで間接的に”大きな躯体の問題点の有無”を判断する ことが可能となるんですね。ですから、「躯体の劣化状況」はわからなくとも、「躯体の歪み・倒れの有無」 をチェックする・・という目的で専門家(一級建築士)へ依頼するといいかと思います。 検査費用は住戸規模・地域や依頼相手などによって異なりますが、通常検査で「5万円〜10万円」の範囲内で 納まるものかと思います。マンション購入費用と比較すれば、わずかな費用割合。後々修繕が 必要になるなどのトラブルが発生することを考えれば、効果的な費用投資となるのではないでしょうか。

ちなみに、”経験則”が重要な要素になりますので、「建築士」であったとしても、”マンション(RC造など)” に精通している(マンションの検査経験を積んでいる)人に依頼することが大切です。 ちなみに、 当一級建築士事務所においても「中古マンション検査(神奈川・東京・埼玉・一部千葉が対象)」を行っています。 詳細内容などは、こちらのHP(中古マンションの検査)をご参照ください。

その他 住宅(戸建て・マンション)の検査を行っている”住宅診断士”として日本ホームインスペクターズ協会 に登録している診断士をこちらのHPから検索できるようになっていますのでご参考にしていただければと 思います。


購入予定「住戸」だけではなく、マンション全体の状況確認も必要。

”一戸建て住宅”と異なり”マンション”の場合には、マンション全体の躯体状況も目視できる範囲で 確認しておくことが大切です。当たり前のことではありますが、実際には案外”見落としがち”な要素 だったりするんですよね。少なくとも、目視できる範囲でかまいませんので、「基礎部のひび割れ有無」 「外壁のひび割れ有無」「マンション全体の傾きの有無」は確認しておきたい要素です。

”中古マンション”の利点はなんといっても、「粗悪な躯体物件」を見極めやすいということです。 新築マンションの場合は、”躯体”に大きな不具合があっても、すぐにはその姿が見えてこない ものです。建物完成後「2年〜5年程度」時間経過する中で徐々に”躯体の不具合”が歪みとして 現れてくるもの。そういう意味では、建設後”5年以上経過”している中古マンションのほうが、 良好な物件(躯体状況)を手にすることができることになるのです。


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