中古マンションの選び方情報TOP >> 中古マンションの選び方「高層住宅」要素

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”永住の住処”には適していない「高層型マンション」

中古マンション 最初に私見で述べさせていただきますが・・。「高層型・超高層マンション」は”永住の住処” には適さない住宅と考えています。ですから、例えば”25年・30年もの住宅ローンを組んで基本的 に住み替えは出来ない(予定していない)”という人は、「高層型マンション」は購入すべきではない と思っています。基本的には”資金力のある人””働き盛りの期間のみ居住予定といった計画を有している人” に適した住居が”高層型マンション”となるのではないでしょうか。

他の住宅形態と比較して”高層型マンション”のメリットといえる要素は次の3要素のみとなります。 「眺望の良さ」「土地の有効活用(住戸数を多く計画できること)」「駅前立地など交通利便性の高さ」 です。しかし、「土地の有効利用」という要素に関しては、もともとの土地所有者、建物販売主にとっての メリットであって、”購入者・居住者”にとってはメリットと言えるような要素ではありません。 実質は、「眺望」と「交通利便性」の2要素しか他の比較でメリットとなる要素が無いのです。 なんとなく”イメージ戦略”によって、「高級感」「近代的」「充実した住宅設備」といった最高グレード の住宅と認識してしまっている人も多いのではないかと思いますが・・。それらの要素は、”仕様”の問題 であって、他の住宅形態(戸建て、低層・中層マンション)でも多々導入されている要素であり、 特別なメリットでは無いということを認識しておくことが大切です。

ここでは、そんな「高層・超高層マンション」に関する特徴に関して、お話したいと思います。


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地震に対する構造対策「耐震・免震・制震構造」の種類と特徴

建物の”地震構造対策”として、大まかに分類すると「耐震構造」「免震構造」「制震構造」 の3種類が存在しています。これらの要素は、”高層型住宅”に限ったものではありませんが、 基本的には「高層・超高層建物」において特徴が顕著に現れる要素となっています。

「耐震構造」というのは、地震の”揺れ”に対して「強固な構造」とすることで”耐える” ような仕組みで作られた建物を意味しています。

「免震構造」というのは、地震の”揺れ”・・すなわち”地盤の揺れ”が建物に伝わりにくくする 仕組みであり、「地盤と建物が切り離されている構造」です。

「制震構造」は、”地震の揺れ方向”に対して、同じ程度の力を逆方向に加えることで、”揺れを相殺する” 仕組みを有した建物構造を意味しています。

この時、「地震に対する強さ」と表現した場合には、 基本的には上記構造方法に優劣は無いもの(設計内容によって、耐久力が決まるので)と 認識しておいていただければと思います。上記構造方法による”違い”は、地震の揺れに よって、「建物の揺れ方」がどの程度のものとなるかに現れてくるのです。 ”建物の揺れ方”に優劣をつけるとしたら、「耐震構造<免震構造<制震構造」といった 順番で位置づけられるものと理解しておいていただければと思います。


”免震構造”の注意ポイント

現状、高層・超高層マンションにおいて採用されている構造は「耐震構造」及び「免震構造」 となります。「制震構造」は高コストとなるため、実際にはマンションにはほとんど採用されて いません。(オフィス、ホテル施設などの超高層施設に採用されている構造)ゆえに、通常 マンション選びをする中では、「耐震構造」もしくは「免震構造」のいずれかであるものと 考えておけばいいのではないでしょうか。

2011年3月の東北太平洋沖地震の発生後・・高層型・超高層型マンション開発にあたって、 急激に「免震構造」を採用するマンションが増加しています。免震構造であることを”売り” として販売しているんですね。でも、最初に記したように「免震構造」という仕組みはあくまでも ”地震(地震の揺れ)”に対する要素であって、実は他の自然現象などに対してデメリット となりうる可能性があることをしっかりと認識しておくことが必要なのです。 (マンション購入するときは、免震のメリット要素しか説明してくれませんからね。)

ここで”免震構造”に関して詳細な仕組み説明はいたしませんが、基本的には「建物本体」と 「基礎・地盤」が絶縁(切り離されている)されており、免震ダンパー(特殊ゴムなど)と 呼ばれるもので繋がっている構造です。ある一定規模の”地震動”があると免震ダンパーが 働き、”揺れ”を建物に伝達しにくくするのです。この構造は、”地震の揺れ軽減”には 有効かもしれませんが、最も懸念されるのが「強風」といった自然現象に対する危険性です。

自然現象としては、「強風・竜巻・台風・ダウバーストなど」年々威力が高まる傾向と なっています。”免震構造”は「建物本体」が風によって、”揺さぶられやすい”構造 なんですね。それは地盤・基礎と建物本体が絶縁されているからなのです。ゆえに、 ”強風など”によって、建物損傷・倒壊する可能性が十二分にあるものと考えています。 地震の揺れには強くとも、「強風・竜巻など」には脆弱な構造であるといわざるおえません。 他にも下記のような注意点(特性)があることは十分認識しておくことが大切です。

*”横揺れ”には効果がありますが、”縦揺れ”には効果がない場合が多い。
*長周期地震動の場合、共振を引き起こして揺れが増幅し、建物損傷・倒壊被害を招く可能性がある。


”電源喪失(停電)”に対する対応と特性。

高層型マンションの場合には、他の「低層・中層マンション」などと比較して「停電」に対する 影響が大きくなる傾向があります。停電によって、「導線(エレベーター)」と「給水」が 止まってしまうのが最大の要素となります。中低層マンションであれば、「階段」での 移動がまだ可能ですが、高層マンションともなると実質、階段での移動はとても困難なものと なります。「給水」に関しても、”ポンプなど”の動力がSTOPしてしまうことから、一定量を 過ぎると水の供給が消失してしまいます。そんな時に、外部からの「水の運搬」もとても困難な ものとなってしまうのです。

ゆえに、最新の高層マンションでは、「非常用電源(発電)」を有しているものが登場しています。 非常時のことを想定すると、高層型マンションの場合には、少なくとも「非常用電源」を有している ことが購入判断の必要条件となるのではないでしょうか。


”揺れ感覚”による心身への影響。

高層・超高層マンションでは、地震が無くとも常時「微小な揺れ」が存在しています。 ”免震構造マンション”では、風による揺れも大きくなることから、「揺れ感覚」が 感じられる傾向があるのです。”揺れ感覚”は人それぞれ精度が異なりますので、まったく 気にならない(揺れが感じられない)人であれば問題はありませんが、”揺れ”に対して 敏感な感覚を有している人だと、”船酔い”のような状況となる人も存在しています。 ”微小な揺れ”による「心身の不調」をもたらす可能性があることは知っておきたい要素 です。


「気圧格差」と「室内乾燥傾向」

高層・超高層型マンションの居室内環境にも特徴が現れます。それが「外部との気圧格差」と 「乾燥傾向」です。気象状況の変化によって、高層部の居室では、「外部と居室内との気圧格差」 が大きくなりやすいのです。日々の外出・帰宅の出入りの繰り返しの中で敏感な人だと、この 気圧差の影響を心身に受ける可能性もあるのです。

また、高層部の居室ほど常に「乾燥した環境」となりやすいのです。共用部などでも”静電気” が発生してやすい環境となるのが特徴。季節を問わず、意識的に「加湿」をすることが快適に 過ごすために必要要素となるのです。


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