中古マンションの選び方情報TOP >> 中古マンションの選び方「管理体制」要素

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”マンション”特有の要素「管理体制」「管理状況」のチェックが必要。

中古マンション 同じ住宅であっても”一戸建て住宅”には無く、”マンション”だからこそ重視しなければ いけない要素に「建物管理体制」があります。基本的には”家賃(住宅ローン)”とは別に毎月”建物管理費” を支払う仕組みとなっているマンションがほとんどです。

”一戸建て住宅”であれば、「建物本体・設備・外構」すべてを自分(持ち主)が管理する ことになるわけで、自分自身の裁量で”管理内容”にメリハリをつけることができる わけですね。しかし、”マンション”の場合は異なり、基本的にはマンション居住者自治会 が外部の「マンション管理企業」に依頼する形となっています。(大半のマンション)

それゆえに、「マンションの管理方法」「管理内容」「管理状況」というのは、マンション 物件それぞれで状況が異なっているのが現状です。このことはマンション建物の耐用年数の違い として現れる他に・・生活環境・利便性として大きな 違いが創出されることを意味しています。例えば、都心部で”降雪”があったときに、「管理会社から 人が派遣されてエントランスや駐車場部の雪かき」を建物管理の一環として行っている ところもあれば、そのような臨時の出来事には「まったく管理対応は無い」という管理体制と っなているものも多々存在しています。さらにいえば、”管理会社の対応は無い”という中でも マンション自治会の成熟度・考え方の違いで、「マンション住民が積極的に雪かき対応をしている」 というところもあれば、「住民対応がまったく無い環境」となっている物件も多々あるわけです。

このような要素は、普通にマンション選びをしているだけでは、なかなか把握は難しいもの。 しっかりと意識した上で、「マンション管理体制」を把握していく(調査・検証)努力が 必要なのです。ここではそんな”マンション管理体制”に関連する要素を記してみたいと 思います。


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”管理費用”に対して適切な”管理状況”となっているかを確認。

通常、多くのマンションでは「維持管理・修繕費」という形で費用を徴収しています。 その中身としては、大まかに分類すると、将来的な建物・設備の大規模修繕を視野に した上での「建物修繕費用」と日常定期的な「建物維持管理費用」に分けることができます。 ですから、まずは実体として、「修繕費用(積み立て)」にいくらで「維持管理費用」が いくらとなっているかをまずは確認することが最初のステップとなります。

「維持管理費用」が具体的に把握できたところで、さらに実際に定期的に行っている ”維持管理項目”を確認します。これはなるべく詳細に把握しておくことが望ましいと 思います。マンション自治会となどでもかならず、年間の”維持管理決算報告書”と いったものがありますので、前年度の資料を拝見させてもらえれば実際の管理内容を 詳細に把握することができるのではないでしょうか。

少なくとも「共用部清掃の有無及び範囲(植栽の手入れは?、駐車場は?、廊下・階段の清掃は? 、臨時清掃対応は?、ゴミ集積所の清掃は?など)」はかならず詳細に確認しておくことが重要。 清掃対応が少ないのであれば、自分自身が積極的に居住者の責務として自分が使用する 範囲の共用部の清掃などを心がけることができる場所(マンション)かどうかも・・購入の判断材料 とするといいかと思います。


”機械式駐車場”を有しているマンションは、「駐車場管理体制」に注意を。

実は近年、マンション管理において大きな問題となっているのが「機械式駐車場」なのです。 マンション開発が盛んであったころ、とにかく狭い敷地であっても、少しでも多くの住戸数 を確保したマンション建設が促進されていた時代がありました。そういったマンションの ほとんどが「駐車台数」を確保(法的基準あり)するために、”機械式駐車場”を採用 しているのです。”二段式”ならまだ良いほうで、三段式・多段式駐車場となっている マンションも多々存在しています。

それらの「機械式駐車場」は当たり前のことですが、「平置き駐車場」と比較すると ”維持管理費”がとても高いものとなっています。それらの機械式駐車場維持管理費用も 駐車場を使用している人で人数割り負担(駐車場代など)しています。ただ、それでも以前は”駐車場代”で十分 対応できていたわけですが、近年「車を利用する人の減少」に伴って、駐車場を利用する 人も減少・・空きの駐車スペースが拡大しているマンションが増加しているのです。 そのようなマンションでは、”機械式駐車場”の維持管理費が駐車場代だけでカバー 出来なくなっており、「駐車場代の値上げ」や「マンション居住者全員での負担」 を余儀なくされているのです。


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