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日本の住宅供給システムの課題(無駄)と購入者側の問題。

中古マンション 日本の”電力供給システム(一極集中型)”には大きな課題が存在していることが明るみに なりましたが、現代日本にはまだまだ多くの無駄や企業側の都合で作られている社会的な仕組み が多々存在しています。

一級建築士として20年以上、建物建築(住宅、商業、宿泊施設など)及び自然災害対策(自然現象 、防災対策、自然との共生思考)に携わってきている中で感じるのは、日本の住宅供給システム にも大きな無駄や企業側の都合による要素が多々存在しているということです。

課題をひとつひとつ取り上げていくととても書ききれるものではありませんので、ここでは 「住宅(マンション)供給」に関して、簡単にお話してみたいと思います。現代日本のマンション供給 は・・基本的に企業側の都合(マンション建設を生業としている各種企業)で推進されています。 住宅(マンション)が必要とされているところに供給されるというのではなく、企業が継続していく ために”マンションを建設・提供し続ける”ことが目的として存在しており、とにかく、新しい マンションを建設可能な場所(土地)を探して住宅を供給していくという流れとなっています。

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ゆえに、現代日本では明らかな”住宅の供給過剰状態”が続いてきているのです。

こういう状況下 なのですが住宅に関する情報統制とでもいうのか・・・それとも”情報誘導”といったほうが 適切なのかもしれませんが、「賃貸よりも新築住宅(マンション)を購入するべきだ」 「新築マンションを購入するのがお得だ」といった社会常識的な思考が築かれているのですが ・・本当はそんなことは無いと思うのです。

もちろん、新築住宅を”購入”するのが望ましい状況 (条件が整っている)である人も多々存在しているかと思いますが・・少なくとも、住宅ローン を20年以上の期間設定としなければいけない人(20年以上支払い続ける予定の人)であれば、 新築マンションの購入は本来望ましいものでは無い可能性が高いのです。

日本の自然環境においては、常に大きな自然現象として「地震」「津波」「土砂崩壊」のリスクが 存在しているのです。こういう話をしても・・平時には”そんな出来事はなかなかあるものではない” ”自分の家はそういう出来事には遭遇しない”と安易に思ってしまう人がとても多いのが残念な ことなのですが・・。2011年3月に東北太平洋沖地震(M9)が発生したことをきっかけとして、 このような話に耳を傾け、興味を示していただける人が増えてきています。(直接的な被害を受けた人は いつまでもこの思いを持ち続けていただけるのですが・・被害を体験していない人の場合には、 時間経過と共に容易に”思い”が忘れ去られることを幾たびも経験しています(阪神大震災など)ので 、ぜひ自分の出来事として記憶に思いを留めていただければと願っています。)

この要素が何に影響しているのかというと・・。「一戸建て住宅」と「マンション」の大きな違い として現れてくるのです。”一戸建て住宅”の場合は、建物所有者はひとり(持ち主)ですよね。 ですから、自然災害などで家が倒壊・損傷した場合などでも、自分自身(持ち主)の意思で 修復・建て直しなどを行うことが可能となります。しかし・・。”マンションの場合”はそうは いきません。自然災害(地震・津波・土砂崩壊など)によって倒壊・損傷した場合に簡単に修繕すら 出来ないケースが多々存在しているのです。マンションの建物躯体は「共有持分」となって います。ですから、自分ひとりの思惑で修繕・建て直しなどは出来ないのです。現行法規では、一部簡易な修繕 を除いて「マンション所有者の3/4以上の同意」が無いと修繕(共用部分)すらままならないのです。 マンションの”建替”ともなると、居住者(マンション所有者)の「4/5以上の同意」が無いと出来ない のです。 逆に、自分は資金が用意できないので・・”修繕”しないで済ませたいと思っても、住民の必要同意 があれば、修繕費用を支払わなければいけなかったりしますしね。大規模マンションになればなるほど、 ”同意”を得ることが難しくなりますので、実際には、「大規模修繕・建替」などはなかなか難しい ものだということを認識しておいていただければと思います。

先ほど「20年以上の住宅ローン」を目安としてお話させていただきましたが、今の日本において、 ”20年間”自然現象(地震など)に遭遇しない(建物の損傷も無い)と考えるほうが無理がありますよね。 住宅建物は、少なくとも「20年単位」くらで何かしらの損傷は受けるものと考えておくのが当たり前の 感覚(リスクマネージメント)なのです。

■重要要素
”マンション”は20年以内に一度くらいは、大きな損傷(自然災害など)を受ける可能性が高い ものであるという認識を有しておくことが大切。(そうなったときの対策も考えておく必要あり。)


中古マンションの活用(再利用、再生)こそが今後最も重要な生活思考となる。

中古マンション 現代日本が抱えるもうひとつの住宅問題が・・「中古住宅(マンション)の活用」が十分なされて いないということです。欧米と比較して、明らかに”中古住宅市場”が小さく、動きが活発なものと なっていません。

通常環境で損傷を受けていないRC造のマンションであれば、躯体としては少なくとも”50年”は良好な状態を保つことが できるものです。近年では、”100年住宅””200年住宅”といった上質な躯体構造の住宅提供も 取り上げられてきています。
しかし・・現実的には、”20年〜30年も経過”したマンションは過疎化が進み、新たな入居者 もなく廃れてしまっています。各地で”ニュータウン構想”によって建設されたエリアなどは コーストタウン化してしまっている地も少なくありません。建物供給側は常に新しい住宅を 建設・・そちらを販売することを最重視しています。本当は宝の山とも言える”中古住宅市場” がまったく成長しないのも、住宅供給側の思惑の影響なのです。中古住宅市場が活性化して しまうと、新築住宅が売れなくなってしまいますからね。利用者側もそういう環境下に慣らされて しまっていることから「新しいもの好き」の傾向が続いているのです。

正直、こんな状況であれば、「100年・200年耐用住宅」なんて作るのは大きな無駄です。 それどころか、本当は「30年程度」を使用期間と設定して、その後建替しやすいような 作りの住宅を建設したほうが良いことになってしまいます。

自然エネルギー(再生可能エネルギー)の活用を主とした社会構築が望まれるようになって きている今、住宅に関しても”供給企業側の論理”を排除し・・再生可能な住宅環境づくり と積極的な中古住宅(マンション)の活用(再利用、再生)がとても大切な生活思考となる のではないでしょうか。 当サイトでは、そんな中古マンションを活用していくために少しでもお役に立てればと ”中古マンションの選び方”に関する4つの要素(検討ポイント)「土地環境・建物構造躯体 ・管理体制・高層住宅」についてお話(ご紹介)したいと思います。以下の中古マンション コンテンツより、それぞれご参照いただければ幸いです。


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